L’obligation faite au notaire de s’assurer du commencement effectif des travaux.
Dans un arrêt rendu le 08 juillet 2022, la cour de cassation revient sur la question de la responsabilité notariale lors de la défaillance du promoteur d’un programme immobilier, quand le notaire a régularisé des VEFA alors même que le permis de construire n’est pas consolidé par un démarrage effectif des travaux.
En vertu de son devoir de conseil et d’efficacité, le notaire chargé du contrat de vente en état futur d’achèvement ne peut pas commencer à régulariser les actes alors que le montage de l’opération n’est pas sécurisé, c’est à dire qu’elle n’a pas débuté.
Par principe la garantie financière d’achèvement suppose un début effectif des travaux et se trouve lié au permis de construire délivré.
Cela implique d’une part qu’à défaut de commencement des travaux, le garant financier n’est pas encore tenu. Et d’autre part, que si le commencement effectif des travaux n’intervient pas à temps et que le permis de construire n’est pas prorogé, le permis tombera et la garantie d’achèvement disparaîtra.
Dans cet arrêt la cour de cassation vient clairement affirmer que, ni la déclaration d’ouverture du chantier, ni la garantie d’achèvement n’impliquent que les travaux aient réellement débuté. Elle exclut également l’attestation circonstanciée de l’architecte, qu’elle considère comme non suffisante.
Par conséquent, il revient au notaire de vérifier et de s’assurer du commencement effectif des travaux, en excluant sa propre intervention sur place comme cela avait déjà été consacré.
La consécration du recours au constat par commissaire de justice.
La cour de cassation écarte la déclaration d’ouverture du chantier, l’attestation de la garantie d’achèvement ainsi que l’attestation circonstanciée de l’architecte, comme étant suffisants à prouver l’existence d’un commencement des travaux.
En se positionnant de la sorte, elle ne fait que rappeler l’existence d’outils juridiques écartés dans la pratique au profit d’attestations ou autres déclarations n’ayant aucune valeur juridique et créant une insécurité juridique accrue.
Le recours à un huissier de justice qualifié commissaire de justice est ici clairement consacré, en raison de sa qualité de tiers à l’opération de construction et du fait que son intervention participe à la sécurité générale de l’opération.
Ainsi, la cour de cassation oriente la pratique professionnelle vers l’exigence d’un constat établi par un commissaire de justice qui vaudra preuve que les travaux ont réellement commencé.
La sécurité des acquéreurs nécessite que le constat relève un démarrage effectif des travaux et même qu’il en caractérise une certaine ampleur pour garantir le maintien du permis de construire.
Dans la pratique, il conviendra donc que le notaire retarde le dépôt des pièces au jour de la réception du constat, et ce pour deux raisons:
- valider la garantie d’achèvement.
- garantir le maintien du permis de construire.
L’intérêt général du constat par commissaire de justice.
Le constat par un huissier de justice qualifié commissaire de justice bénéficie de la force probante, c’est-à-dire qu’il se positionne au sommet de la hiérarchie des modes de preuve.
Par conséquent, il est retenu en priorité par le juge, ce qui en fait un mode de preuve redoutable.
Le constat d’huissier de justice est également incontestable et irréfutable, il s’agit d’un mode de preuve unique, il n’en existe aucun autre de comparable.
Il n’a pas besoin d’être autorisé, il se fait sur simple demande et à n’importe quel moment.
Faire appel à un huissier de justice, c’est le moyen de vous procurer rapidement une preuve.
C’est également un moyen de résoudre à l’amiable certains conflits et d’éviter des actions en justice longues et onéreuses.
En fin de compte, le constat par huissier de justice qualifié commissaire de justice n’a pas d’égal, notamment au regard du ratio coût/intérêts, ce qui en fait un allié de choix pour chaque opération.
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