Contentieux locatifs: des solutions adaptées.

LE CONTENTIEUX LOCATIF

Il est important pour les parties en place, à savoir le propriétaire et le locataire,  de bien s’entendre sur le type de bien loué et sur l’ensemble des dispositions encadrant son utilisation.

Un préalable valablement effectué permettra de protéger les parties durant la période de location et ce jusqu’à son terme.

Le but est d’établir une relation de confiance entre les parties, par de la clarté et des engagements réciproques.

De la sorte une grande partie des difficultés pouvant naître dans le cadre des rapports locatifs peuvent être écartées par l’établissement d’un bail accompagné d’un acte de cautionnement, ainsi que d’un état des lieux d’entrée et de sortie.

De même, faire procéder à la rédaction ainsi qu’à la signification de l’ensemble des actes extrajudicaires par huissier apporte la garantie maximale du bon accomplissement de l’ensemble des formalités nécessaires.

Ces préalables sont également un atout indéniable dans la sauvegarde des droits de chacune des parties et permettent si-besoin d’actionner valablement en justice afin d’obtenir la condamnation de la partie mise en cause.

Malgré ces garanties, les litiges subsistent, il sera alors nécessaires dans l’intérêt de la partie lésée d’actionner dans les plus brefs délais.

 

  • La rédaction du bail et de l’acte de cautionnement par huissier de justice.  
 

L’encadrement des rapports locatifs est un préalable indispensable pour les parties qui s’engagent.

Le bail est un document légal qui détermine les règles établies au cours de la location d’un bien ainsi que les droits et obligations respectifs des contractants.

Cela leur permet d’obtenir un certain nombre de garanties et leur assure ainsi une véritable sécurité juridique.

En tant que professionnel du droit, l’office MB JUSTICE vous propose ses compétences et conseils, afin de procéder à la rédaction de vos baux et actes de cautionnement afférents en conformité avec la législation en vigueur.

Nous intervenons dans le cadre de la rédaction des baux suivants et des actes de cautionnement afférents:

Bail d’habitation.

Bail commercial.

Bail professionnel.

Pour un dépôt de dossier ou afin d’obtenir de plus amples renseignement n’hésitez pas à nous contacter.

 

  • L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie par huissier de justice.
 

Nous établissons l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, en matière de locaux d’habitations, professionnels ou commerciaux.

C’est en effectuant la comparaison des deux états des lieux que le bailleur peut vérifier si le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes, et que le locataire peut s’assurer qu’une dégradation antérieure, commise par un tiers ne sera pas mise à sa charge.

Plus précisément, le propriétaire pourra vérifier si au départ du locataire il est constaté l’existence de dégradations affectant les lieux loués et lorsque le preneur a été autorisé à les modifier, si les travaux fait par le locataire correspondent à ceux qui ont été convenus et doivent rester la propriété du bailleur.

Bien qu’effectué la plupart du temps à la demande du propriétaire, il est un élément de preuve important pour le locataire qui pourra s’en saisir pour défendre ses intérêts et obtenir la restitution de son dépôt de garantie.

L’état des lieux doit être obligatoirement joint au bail.

En matière commerciale, son éventuelle absence peut remettre en cause le contrat de location. Cela vaut également pour les baux dérogatoire et professionnel.

En matière d’habitation, si aucun état des lieux n’est établi, le contrat de location ne sera pas remis en cause. Par contre dans cette hypothèse, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état et doit les rendre tels quels, sauf preuve contraire.

Le locataire est donc supposé prendre et rendre le logement en parfait état, sauf si c’est le propriétaire qui s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux. Dans ce cas, c’est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie.

Pour de plus amples renseignement sur l’intérêt de l’état des lieux par huissier, rendez-vous dans notre rubrique MB CONSTAT, sous rubrique Constat rapport locatif.

Elles s’inscrivent en dehors de toute action judiciaire pendante et se concrétise par la rédaction et la signification d’actes par huissier de justice.

Ces actes rédigés par huissier de justice, bénéficient de tout le savoir faire de ce professionnel du droit qui vous assure une véritable sécurité juridique et garantie vos droits.

En matière locative et en fonction du type de bail, ses actes peuvent avoir des objectifs divers et variés.

Ils peuvent avoir pour objectif de mettre fin au bail, de le renouveler, de le modifier ou de faire respecter les conditions et clauses y figurant. 

En tout état de cause, cette étape ne doit pas être prise à la légère car elle conditionne la suite des évènements.

Notre office vous propose de rédiger et signifier les actes suivants:

  • Congé en matière de baux habitation, commerciaux et professionnel.
  • Demande de renouvellement en matière commerciale.
  • Révision du loyer en matière commerciale.
  • Résiliation anticipée du bail précaire.
  • Demande de déspécialisation partielle ou plénière.
  • Commandement de payer les loyers en matière de baux habitation, commerciaux et professionnel.
  • Commandement de justifier de l’attestation d’assurance en matière de baux habitation, commerciaux et professionnel.
  • Sommation de justifier de l’occupation du local d’habitation.
  • Constat d’abandon.
  • Sommation de restituer le dépôt de garantie.
  • Sommation de faire ou de ne pas faire.

 

Pour déposer un dossier ou obtenir de plus amples renseignements, n’hésitez pas à nous contacter

Le contentieux locatif est un litige qui oppose un bailleur et son locataire.

Lorsque les engagements respectifs des parties ne sont plus respectés, il est temps d’agir rapidement afin d’éviter que la situation ne se détériore un peu plus.

Il est désormais nécessaire de saisir la juridiction compétente, de manière à obtenir le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion de votre locataire ou que soit fait droit à votre demande d’une manière plus générale.

Une fois la décision obtenue nous pourrons envisager de procéder à l’expulsion du locataire et à la reprise du logement.

 

 1- La résiliation judiciaire du bail.

Ce type de résiliation survient principalement dans deux hypothèses.

  • Un congé ou un refus de renouvellement a été notifié au locataire mais ce dernier ne libère pas les lieux.
  • Un commandement ou une sommation d’avoir à respecter les conditions figurant au bail ou d’avoir à régulariser une situation a été délivré au locataire, mais ce dernier n’y a pas déféré. 

 

Dès lors, la seul solution est de contraindre votre locataire à quitter les lieux en obtenant une décision de justice.

Pour ce faire, le préalable doit avoir été correctement effectué, d’où l’intérêt de faire rédiger et signifier les actes nécessaires par huissier de justice.

La nullité de votre commandement de payer les loyers, de votre congé ou de tout autre acte constituant un préalable obligatoire à l’action judiciaire viendra anéantir vos chances d’obtenir une décision favorable et au mieux vous fera perdre un temps précieux.

Ainsi  notre office s’occupe de rédiger à titre d’exemple les assignations suivantes:

– Assignation en validité de congé et expulsion.

– Assignation en validité de refus de renouvellement et expulsion.

– Assignation en paiement et expulsion.

– Assignation en expulsion pour motifs sérieux et légitimes.

A ce niveau nous continuons de vous accompagner en vous dirigeant si-besoin vers un avocat spécialisé en la matière et en contact direct avec notre office.

 

2- La procédure d’expulsion.
Signification de la décision de justice et du commandement de quitter les lieux

Après avoir obtenu la décision du tribunal constatant ou prononçant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion du locataire, l’Huissier de Justice la signifie au locataire.

Il délivre le commandement de quitter les lieux qui fait courir un délai de deux mois pour libérer les lieux à compter de sa signification.  

Passé ce délai, l’Huissier de Justice se rendra dans le local afin de constater que l’occupant sans titre se maintient dans les lieux et refuse de partir. Il dressa alors un procès-verbal relatant ses difficultés, puis il saisira le Préfet afin de solliciter l’assistance de la force publique.

L’Huissier de Justice est tenu de respecter la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, ce sursis interdit l’action d’expulsion, mais il ne s’applique pas pour les locaux dont le bail est commercial, rural ou professionnel.

Opération d’expulsion

Il s’agit de faire sortir une personne, en vertu d’un titre exécutoire, au besoin par la force, d’un lieu où elle se trouve sans droit.

Cette opération ne peut être réalisée qu’en présence de la police ou de la gendarmerie.

L’huissier de justice va dresser un procès-verbal d’expulsion décrivant les opérations et énonçant les personnes présentes. 

Le procès-verbal contient également des mentions spécifiques relatives aux biens se trouvant dans les lieux :

Les biens disponibles laissés sur place ou déposés par l’huissier de justice en un lieu approprié sont également inventoriés avec une indication concernant leur valeur marchande apparente.

L’Huissier de Justice est tenu de respecter la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante), ce sursis interdit l’action d’expulsion, mais il ne s’applique pas pour les locaux dont le bail est commercial, rural ou professionnel.

Le départ du locataire n’entraîne aucunement la résiliation automatique du bail, dès lors il est interdit au bailleur de reprendre le logement sans engager la procédure adéquate.

La procédure de reprise des locaux abandonnés permet au bailleur de récupérer son bien sans passer par la procédure d’expulsion. Il s’opère ici un véritable gain de temps et une économie non négligeable au niveau des frais de procédure.

Cette procédure s’applique uniquement aux locaux à usage d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989.

 

       1- L’intérêt de faire appel à un huissier de justice.

Lorsque le locataire abandonne le logement sans délivrer congé, le bailleur doit engager des démarches spécifiques pour le récupérer.

Seul un huissier de justice peut constater l’abandon du logement par votre locataire.

Faire constater cet abandon est le seul moyen légal pour le propriétaire de d’entamer les démarches tendant à la reprise du logement.

 

        2.La procédure à suivre.

Lorsque le logement loué est vide, le bailleur doit d’abord faire appel à un huissier de justice pour constater l’abandon du logement, puis saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail.

Plus précisément, lorsque des éléments laissent supposer au bailleur que le logement est abandonné par l’ensemble de ses locataires, il charge un huissier de leur délivrer une mise en demeure de justifier de l’occupation des locaux.

Les locataires disposent alors d’un délai d’un mois pour justifier de l’occupation des locaux.

Sans réponse de la part des locataires dans le délai d’un mois, l’huissier de justice peut constater l’état d’abandon du logement.

Dans ce cadre, il peut pénétrer dans le logement afin de dresser un procès-verbal de constat et, si le logement paraît abandonné, il dresse l’inventaire des meubles éventuellement laissés sur place avec l’indication de leur valeur.

Une fois le constat d’abandon effectué, nous nous chargeons d’accomplir les démarches nécessaires à l’obtention de l’ordonnance qui vous permettra de reprendre le logement et qui statuera sur le sort des meubles présents au domicile.

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